Preguntas frecuentes:

0.1 Pregunta : ¿ Cómo puedo averiguar si el vendedor es también propietario de un terreno ?

Déjese mostrar el derecho del propietario por presentación de un contrato de
compra-venta notarial con inscripción en el registro o un actual extracto del libro de
registro.

0.2 Pregunta : ¿ Qué información de un objeto inmobiliario hay que tener antes de cerrar un contrato de compra-venta y por qué se diferencia el derecho español del derecho alemán ?

Antes de acordar algo, verbalmente o por escrito (según el derecho español también los contratos verbales pueden ser validos ) infórmese bien sobre el objeto que
le gusta, sobre todo los siguientes puntos / información: a) Cargas b) Calidad del
terreno c) Planos del municipio d) Existencia de alquiler o traspasos y e) Deudas de impuestos, responsabilidad de bienes por si hay f) Retrasos en los pagos de la comunidad.

0.3 Pregunta: ¿ Por qué se usan es España con frecuencia contratos-formulario?

Porque normalmente, antes de otorgar una Escritura notarial se hacen contratos privados en la que las dos partes, el comprador y el vendedor, se comprometen en lo que se refiere al negocio, las obligaciones y el cumplimiento, lo que se llama contratos-formulario. Son fáciles de rellenar pero en su mayoría solo ofrecen ventajas para la otra parte.
Contratos individuales causan a menudo dolor de cabeza. La insistencia de
acuerdos individuales puede facilitar la negociación, pero cambia
casi siempre el resultado decisivo.

0.4 Pregunta : ¿ Qué debe contener un contrato privado, además del contenido normal de contratos de compra-venta ?

Promesas, aunque a primera vista sin importancia, deben ser firmadas por la parte contratante. También deje siempre en el contrato constancia sobre el derecho se va a aplicar. En caso de herencias se debe aplicar el lema “confianza es buena seguridad es mejor” y comprobar las garantías que ofrece la parte contratante, para que el contenido del contrato sea cumplido y si hace falta jurídicamente.

0.5 Pregunta : ¿ En qué hay que fijarse particularmente en la compra de un terreno para construir ?

Hay que fijarse cuando se compra un terreno para construir en que cumpla el tamaño
mínimo para una futura construcción.

0.6 Pregunta : ¿ Por qué es recomendable acudir a un asesor especializado ?

En todos los negocios de terrenos, y sobre todo en casos de preguntas técnicas, (compras en subastas ) se debe contratar un asesor especializado ( un agente inmobiliario competente, abogado ) su honorario ( desde 600 € o aprox. el 1% del precio de compra como orientación ) es a menudo una pequeña parte comparado con el daño que un comprador puede sufrir probablemente.

0.7 Pregunta : ¿ Por qué se debe insistir en cerrar el contrato de compra-venta ante un notario ?

El comprador debe insistir que un contrato de compra-venta se firme ante un notario y su inscripción como propietario en el registro de propietarios, también si se han
convenido pagos a plazos, para evitar que mientras terceros se pueden inscribir.

0.8 Pregunta : ¿ En qué hay que fijarse en la compra de un inmueble nuevo que
todavía no está terminado?

Si se compra un objeto en obras, que no está terminado, y se acuerda el pago a plazos
usual de parte del vendedor (promotor) hay que asegurar los pagos a plazos y el comprador debe mostrar su solvencia o aportar un aval bancario.

0.9 Pregunta : ¿ Cómo se distingue un buen agente inmobiliario o asesor y por qué se recomienda su intervención ?

Su compra se efectuará a largo menos problematico si elige un asesor con
experiencia con lo que ahorrará tiempo y dinero. Es de gran importancia que el asesor este domiciliado en la misma localidad, que ofrece una buena selección de objetos y que esté a su lado para familiarizarle con el alrededor.

10 Pregunta : ¿ Qué documentos e informaciones se deben conocer y examinar?

Después de la selección del objeto debería examinar los siguientes documentos :

a) IBI- Impuesto sobre bienes inmuebles- contribución territorial de terreno que se
paga anualmente. Este dato también le informará sobre el valor catastral del inmueble a base del cual se calulan otros impuestos.

b) Registro - El registro de la propiedad ( ahí se inscriben todos los bienes con escritura publica, y son accesibles para todo el mundo, y los datos del registro reflejan la situación actual de los bienes y el nombre del propietario. También tienen
que estar registradas todas la hipotecas y otras peticiones. Solamente ahí se puede
comprobar si el inmueble está libre de cargas ). Nunca compre un inmueble confiando en una copia de la nota simple actual.

c) Comunidad - La urbanización o el edificio de apartamentos se administra en por las
leyes marcadas por la ley. Al comprobar el ultimo recibo del mes o anual de la cuota
de comunidad refleja cuanto tiene que pagar en realidad. Pida que le entreguen una
copia de los estatutos y un protocolo de la ultima reunión, que entre otros datos refleja problemas eventuales, por ejemplo : Falta de agua o de construcciones, futuros
problemas de grandes inversiones… Así se puede enterar también de sus derechos y
obligaciones como propietario.

11.- Pregunta: ¿Cuales son aprox. los impuestos y cuotas de una compra de un terreno en España y quien paga estas cuotas y gastos ?

Como suma de orientación es valido una cantidad alrededor de ( +/- ) 10% del valor
del contrato para impuestos, cuotas y otros gastos. Los gastos de notario ,
fijados por la ley, van a cargo del comprador y al menos de 300 € , las cuotas
de las inscripciones y de transferencia están entre 120 € y 300 €, - también
van a cargo del comprador. El impuesto de transmisión patrimonial, el 6% del valor
del contrato de un inmueble “usado”, o el 7% de IVA en caso de la compra de un inmueble nuevo de un promotor y van al cargo del comprador. Para la plusvalía tiene que ir el asesor en cada caso al ayuntamiento y enterarse, se calcula entre el precio de la venta y precio anterior de compra = plusvalía, y es a cargo del vendedor, también el
honorario del corredor /agente por el contratado.

12.- Pregunta: ¿ Como encuentro un agente inmobiliario adecuado?

Nosotros, de Euro-Afrique ® nos ofrecemos por las siguientes razones:

a. Conocemos la Costa del Sol desde hace muchos años (algunos han nacido ahí) y se nos presentaron las mismas preguntas ( quien es un buen asesor y que tengo que hacer, que tengo que saber, quien me garantiza, el éxito de mi inversión, esta el precio adecuado, quien se ocupara del llamado “after -sales- service”, como el asesoramiento jurídico y fiscal, seguros, administración, una asistente, un buen colegio para los niños, quien cuida de mi casa cuando estoy fuera y quien hace las obras de mi objeto, si hacen falta modificaciones, quien me proporciona un jardinero o mantiene la piscina etc., por eso conocemos sus deseos y necesidades y preguntas.

b. Vivimos con nuestras familias hace años en la Costa del Sol y ejercemos diversos
negocios.

c. Nosotros le asesoraremos con éxito, tendremos el tiempo necesario para usted, su familia y sus deseos, por que para nosotros también es importante que usted nos recomienda.

d. Cooperamos solamente con las mejores firmas y damos a nuestros clientes
el mejor servicio. Por eso tenemos buenas referencias, por clientes satisfechos,
algunos ya han hecho buenas inversiones y re-inversiones en la Costa del Sol mediante nuestro asesoramiento.

e. ImmmoPool-Systems ® Usted se lo merece.

13. Pregunta: En que se diferencia la compra de un inmueble en España a una compra en Alemania?

a. La compra en España ya se efectúa por un contrato privado y la entrega de llave o
por la escritura notarial. En Alemania se efectúa después de la inscripción en el
registro de la propiedad.

b. En España la inscripción en el registro de la propiedad no es obligatorio, pero muy importante, porque otros se podrían comprar el terreno de buena fe. En el derecho alemán esta inscripción es obligatoria y indispensable.

c. En España se asegura mediante un asiento de presentación entre la fecha de un contrato notarial y la inscripción en el registro de propiedad, bajo cierto tiempo limitado el derecho de propiedad. Esta protección es parecida en Alemania.

d. En Alemania, sin inscripción en el catastro no se puede ser propietario. En España
no existe una seguridad de la propiedad sin la inscripción en el catastro.

e. Un notario en España solamente se ocupa por encargo de examinar el registro de
propiedad antes de firmar un contrato, si hay una nota de bloqueo en el registro de
propiedad o de transferir una propiedad. Un notario en Alemania arregla esto
automáticamente.

f. El notario alemán examina antes de documentar el registro de propiedad. El notario
en España no esta obligado de hacer eso. Cualquiera puede obtener una nota simple
del registro de propietarios.

g. El municipio español calcula una plusvalía, que por Ley debería pagar el comprador.
En Alemania no existe este impuesto. Los demás impuestos están muy parecidas en
ambos países.

h. Un vendedor en España tiene que retener 5% del precio de compra. Este dinero
puede ser devuelto haciendo la declaración de la renta. En Alemania no responde el
vendedor para deudas de impuestos del comprador.

i. En Alemania no es necesaria una expresa declaración de aceptación de herencia.
En España si es necesario la declaración de una herencia, en caso de querer vender
un objeto inmobiliario heredado.

j. Cualquier representante que presenta un poder de notario puede realizar en
Alemania la compra de un terreno. En España es lo mismo pero además una
traducción oficial y la apostille internacional son necesarias.

14. Pregunta: Como es la demanda en estos momentos y para que necesito un asesor?

España goza en estos momentos un Boom increíble y muchos europeos están
interesados en el mercado inmobiliario español. Pero el interesado en comprar tienen que tener claro, que esta en el extranjero y aparte de otro idioma hay también otros leyes y costumbres. Sin embargo el que esta activo en el mercado con un buen intermediario ( en caso necesario interprete, abogado, gestor, arquitecto y ingeniero) puede excluir cualquier riesgo.

Abogados y notarios :

El comprador no debería hacer falsos ahorros. Asistencia jurídica trae
consigo unos pocos gastos adicionales, pero da al comprador la seguridad necesaria en
derecho y accesoria. Nosotros tenemos contactos con los abogados necesarios de
distintos idiomas (alemán, ingles, español, holandés, francés etc. ) que todos son los
miembros del colegio de abogados y ofrecen a nuestros clientes el servicio de un traductor y le explican todos los contratos en su idioma natal. Los notarios en España no tienen la obligación, a diferencia de otros países, de examinar los contratos sino solamente mirar el libro de registro de propiedad. Es importante que los derechos del comprador después de la firma de una escritura ( documentación notarial del contrato privado ) inmediatamente vayan a la inscripción registro de propiedad.

15. Pregunta: ¿ Qué consejos para construir una casa me puede dar?

Para el nivel de vida de hoy en día, lo normal debiera ser la instalación de una
calefacción central o al menos la preinstalación y un buen aislamiento, planear
trasteros, ventanas bien aisladas ( en regla, plástico o aluminio, según el clima, sobre
todo en casos de ventanas de madera ), instalación de placas solares, sistema de electricidad de ahorro… En España para calcular el espacio neto habitable en general se quita un 30 % de la medida que viene indicada.

16 Pregunta : ¿ Qué normas especiales existen para el agente inobiliario y quien se lleva la comisión ?

En España el sector inmobiliario tiene “ libertad de profesión”, y cualquiera puede
vender inmuebles. Agentes especialmente cualificados tienen las señas de “API”. La comisión recomendada por la cámara es de un 5 % del volumen del precio de compra - normalmente es un 10 % - y que paga en general el comprador.

17 Pregunta: ¿ Quién efectúa la valoración/tasación y cuánto cuesta en general?

Son recomendables y en general cuestan según el valor de inmueble un en 1 %
del valor de tasación, puede ser realizada por un experto en fincas y también por un
agente. En caso de una financiación
( hipotecas ), un perito del banco realiza la tasación .

18 Pregunta: ¿ Qué hay que hacer cuando se compra una casa de nueva construcción en respecto a la elaboración de un contrato, y avales bancarios?

En la adquisición de promotoras serias contratos sobre construcciones individuales y detalles sobre la fecha de entrega, penalidad convencional al pasar esa fecha, precio final fijo y descripción de la obra completa son “estandard”. Para pagos del precio de compra el promotor ofrece en regla un aval bancario de un banco importante. El comprador debería considerar un seguro de responsabilidad.

19 Pregunta: ¿ Qué impuestos habrá para comprador/vendedor ?

El estado español exige normalmente de cada negocio inmobiliario sus cuotas que a continuación se explican en breve:

ITP:

En todos los negocios de “segunda mano” y se paga por el comprador. El registro de propiedad solo transfiere una propiedad, si está pagado. Base de calculo es el precio
de venta que está inscrito en el registro de la propiedad o en un contrato privado.

IVA :

El IVA se paga en vez del ITP siempre cuando se compra un inmueble de un promotor con obligación a plusvalía ( generalmente en caso de nueva construcción = primera
venta de chalets, apartamentos, villas …) y es de un 7 % del precio de compra y va a cargo del comprador. En la compra de locales de negocio se paga generalmente un 16%.

Plusvalía:

También llamado 'Impuesto sobre el valor añadido' y está a cargo del comprador mientras que es de su propiedad ( no se valoran casa u otras construcciones ). La
cantidad de este impuesto se basa sobre el valor catastral del inmueble y el
tiempo de la propiedad del mismo y es de un 16 a 30 %. En regla general se
retiene un 5 % del precio acordado de la compra y se ingresa en una cuenta fiduciaria.
Comprador y vendedor responden que se cumpla el pago.

Impuesto de especulación y retención sobre el impuesto de renta:

Compradores de inmuebles deberían informarse, si tienen que aportar el 5 % de retención o no. El que compra una propiedad de un no-residente por lo tanto debería tener cuidado. En caso de vendedores no residentes, - la ganancia de una venta (diferencia entre el precio escriturado de compra y de venta) estos tienen que pagar un 35 % global ). Residentes en cambio, solo pagan un 18 % si el inmueble ha estado un año antes de la venta en su poder. Una venta libre de impuestos es posible cuando el objeto de venta ha estado con fecah del 31/12/1996 diez años propiedad del vendedor. Un residente con primer domicilio disfruta de más ventajas. Si por ejemplo compra con el beneficio efectuado en una venta, y lo invierte de nuevo en una vivienda dentro de España el beneficio de la venta libre de impuestos. Todos los detalles sobre ese tema le explicará su gestor.